跨界不良資產,打通法律、金融、地產三個維度!

發布時間? 2019-09-19    瀏覽次數?    字體:? []

   據統計不良資產的抵押物60%都是涉及到房地產,因為金融機構放貸款時都偏向于要求有抵押物,而抵押物最值錢的基本就是房地產和土地。因此這一輪不良資產的抵押率是相對充足的,而最重要的抵押物就是房地產和土地。不良房地產項目的投資和處置需要綜合的、跨界的能力,要打通“法律+金融+地產”三個維度。

01法 律 維 度

   基本上每個不良地產項目都涉及很多復雜的法律關系和訴訟問題,能否理解這些法律關系,對于處置是否成功至關重要。

   比如了解法院里訴訟的程序,基層法院到中等法院到高院,從立案到審查到執行,破產和解、破產重組、破產清算、究竟每個程序是怎么樣的?需要多長時間?你才能判斷你的資金流進去以后大概要放多長時間,然后這個案子什么時候會結,這個就涉及到很多法律的問題。
   如果已經進行到了司法拍賣階段,說明該資產的產權關系已基本理清,在這種情況下,能夠縮減部分處置時間。相應的投資周期也會縮短。

 

02金 融 維 度
   項目里面涉及的債權債務究竟怎樣,隱形負債和或有負債怎樣?哪個債權是優先償還的的,哪個是第二順位的,哪個是最后償還的,清償率能達到多少,你是要判斷的。
   比如工程欠款債權在竣工報告后的6個月內是有優先受償權的,是優先于銀行的抵押債權的,很多人以為銀行有抵押的債權是最優先償還的,還有包括拖欠員工工資、社保,拖欠政府的稅款,這些債權的清償順序都需要了解。

   又比如項目里的每筆融資或者投資究竟是股權還是債權,是固定還是浮動,是明股實債還是本質上是股,需要了解后才知道處置的方法。債權債務的重組需要清楚金融產品和交易結構。

 

03房 地 產 維 度
   在不良資產這個行業里,早期做的比較好的人都是律師背景出身,因為律師能打官司,了解法院的關系又熟悉訴訟流程。
   比如一個項目正常價10億,涉及比較復雜的法律和訴訟問題,但只要把法律和官司搞定、6億就能拿下來,那么就不用懂房地產,也不用懂金融,只要能拿下來就肯定賺,因為標的物的利潤足夠多,大部分風險都可以通過利潤里面化解,所以這個項目的獲取中,法律知識和技能成為了最重要的競爭力。
   但如果這個項目10億但需要9億才能拿下來,只有1億利潤的話,可能光懂法律和官司還不行,還得做房地產開發運營,把抵押物的價值從10億提升到12億才有更多的利潤空間。
   這一輪不良資產的投資邏輯就是需要跨界整合的能力,光懂法律不行,需要懂金融、懂法律,有的案例還需要懂資本市場和PE投資(私募股權投資)的邏輯。

     比如說樂視的案例,樂視有電視業務、有汽車業務、有生態鏈、還有房地產資產。投資和重組樂視這樣一個公司需要的能力就更跨界、更復雜了。

    首先樂視在北京有幾個地產項目和土地,這些資產剝離出來值多少錢,處置后能否清償負債?

    第二,它的主營業務,樂視的電視、汽車、能源,這種究竟怎么樣去估值。這就涉及到PE的投資和估值邏輯,比如需要分析行業未來增長空間怎么樣,業績增長是通過并購重組還是通過自然生長、內在生長?

     第三,債權債務情況怎樣買哪些是緊急債務,哪些是傳統融資?哪些是資本市場融資?等等一系列問題。

    所以對這個公司進行估值的時候,既要對資產和土地進行估值,還要按照PE的邏輯對它的主營業務進行估值,還需要了解債務重組的可能性和突破點。投資像樂視這樣的困境企業需要系統的知識和高超的技術,可能跨了法律、金融、房地產,還有資本市場等維度。

 

   看到這里,初涉不良資產的拍企們是否心中有數了?其實就像是前邊提到的,不良資產的抵押物60%都是涉及到房地產,所以究根結底,我們處置的大多數不良資產屬性是房地產。只是加上了“不良資產”的標簽,相對應的多了法律、金融還有房地產維度的問題。所以想要啃下不良資產這塊骨頭,還需要企業加緊學習,更好的讓拍賣成為不良資產處置的重要途徑!